省城知名房產(chǎn)調研機構朗潤智業(yè)本周發(fā)布的最新數據顯示，2022年國慶長(cháng)假7天，省城樓市的供應量同比去年同期下降了90%;市場(chǎng)成交量腰斬，成交面積與成交金額同比雙降57%，成交均價(jià)與去年同期持平。“銀十”開(kāi)局遇冷，令房地產(chǎn)業(yè)內人士始料未及。

A成交量再創(chuàng )新低

離入冬尚有一個(gè)月，2022年國慶長(cháng)假期間的太原市民卻已裹上了厚厚的棉服，與天氣一樣冷的還有樓市。2022年國慶7天，省城僅有3個(gè)項目開(kāi)盤(pán)加推，是近3年來(lái)，最冷的國慶樓市。

同為國慶7日長(cháng)假，2020年省城開(kāi)盤(pán)加推樓盤(pán)數為12個(gè)，成交面積高達31.8萬(wàn)平方米;2021年，開(kāi)盤(pán)加推樓盤(pán)數為8個(gè)，成交25.2萬(wàn)平方米;今年國慶長(cháng)假，開(kāi)盤(pán)加推樓盤(pán)數僅有3個(gè)，成交面積約10.8萬(wàn)平方米。

其中，保利、碧桂園、萬(wàn)科分別以2.85億元、1.14億元、1.04億元成為全城商品住宅成交額品牌榜三甲。全城成交前10項目榜中，僅有保利實(shí)現多盤(pán)上榜，碧桂園、萬(wàn)科、金茂府、中鐵、金地、萬(wàn)達、中海各有一項目進(jìn)入前10，房企品牌多盤(pán)齊發(fā)的樓市盛景不再。保利天珺為今年國慶長(cháng)假的樓盤(pán)榜銷(xiāo)冠。

疫情加氣溫驟降，這個(gè)國慶長(cháng)假到訪(fǎng)樓盤(pán)的客戶(hù)量明顯不足。調研數據顯示，組織營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、樣板間開(kāi)放、實(shí)景園林開(kāi)放等蓄客類(lèi)活動(dòng)的樓盤(pán)，假日期間的平均到訪(fǎng)量?jì)H有40組，一個(gè)假期的客戶(hù)到訪(fǎng)量不及往年國慶熱銷(xiāo)單盤(pán)的到訪(fǎng)量。而為增加人氣的暖場(chǎng)類(lèi)活動(dòng)，應邀到訪(fǎng)的客戶(hù)數量同樣不多。沒(méi)有組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)更是門(mén)可羅雀。萬(wàn)柏林區、晉源區的售樓處在國慶假期后期全部改為線(xiàn)上咨詢(xún)。

B成交價(jià)難回2018年巔峰

連續三年，省城樓價(jià)整體走勢平穩，若沒(méi)有單價(jià)較高的中高端項目入市拉動(dòng)，全城的樓價(jià)走勢以跌為主。今年9月，兩大單價(jià)超15000元/平方米的濱河金茂府、保利天珺熱銷(xiāo)，帶動(dòng)省城商品房成交均價(jià)達到12885元/平方米，遠超往年同期及今年8月商品房成交均價(jià)。但進(jìn)入10月首周，即國慶長(cháng)假，兩大高端盤(pán)蓄客集中釋放結束，剛需盤(pán)成為市場(chǎng)主角，省城的商品房成交均價(jià)環(huán)比9月下降12%，下降至11314元/平方米。

國慶期間，全城品牌成交業(yè)績(jì)第二的碧桂園，各項目營(yíng)銷(xiāo)方向仍為以?xún)r(jià)換量，以特價(jià)折扣活動(dòng)、推薦成交享傭金為主，拉動(dòng)了一波成交。其中碧桂園云頂從國慶前10405元/平方米降至9575元/平方米。

山西晚報記者查閱相關(guān)歷史數據發(fā)現，2018年國慶長(cháng)假，省城的商品房項目樓盤(pán)豐富多樣，成交均價(jià)超過(guò)13000元/平方米，帶給業(yè)內強大的信心，是省城商品房市場(chǎng)最光鮮的時(shí)期。但從2019年開(kāi)始，國慶長(cháng)假樓市的特征變?yōu)?mdash;—“不溫不火”“差強人意”“成色不足”，當年省城商品房成交均價(jià)降至12500元/平方米。2020年國慶期間，省城商品房成交均價(jià)為11700元/平方米;2021年為11213元/平方米;今年為11314元/平方米，比去年小幅上漲，但與2018年相比，每平方米下降了近2000元。

業(yè)內人士郭先生稱(chēng)，“銀十”成色不足的狀況已經(jīng)出現了很多年，但即使成交價(jià)沒(méi)漲，還能通過(guò)以?xún)r(jià)換量刺激成交量提升，甚至會(huì )出現一個(gè)小的成交高峰。今年國慶節前，業(yè)內人士根據9月樓市的表現，判斷長(cháng)假期間樓價(jià)不會(huì )出現大幅上漲反彈。但今年國慶樓市的冷清程度，確實(shí)讓人無(wú)奈。除了疫情、氣溫驟降影響之外，需求方仍然感覺(jué)樓價(jià)還會(huì )降才是業(yè)內真正“寒心”的深度原因。“線(xiàn)上線(xiàn)下的花式營(yíng)銷(xiāo)都很難讓客戶(hù)動(dòng)心，置業(yè)顧問(wèn)的熱情都被消耗光了。”郭先生稱(chēng)，成交套數為個(gè)位數的樓盤(pán)比比皆是。

C小店區樓市拿走全城成交金額半壁江山

貨量充沛且未受疫情因素打擾的小店區，國慶長(cháng)假的成交金額在六城區占比高達52%，即使如此，小店區今年國慶與去年相比，成交金額同比下降37%。

成交均價(jià)來(lái)看，萬(wàn)柏林區、晉源區同比下降明顯，受突來(lái)的疫情影響甚大;受高端項目萬(wàn)達龍樾府假期熱銷(xiāo)影響，杏花嶺區成交均價(jià)同比漲幅明顯。

另外，作為省城老城區的迎澤區，其可開(kāi)發(fā)空間有限，在售商品住宅項目數量本就不及小店區、晉源區、萬(wàn)柏林區，而且多為剛需盤(pán)在售，整個(gè)區域的樓市活躍度逐年走弱。從2019年-2022年國慶，迎澤區成交均價(jià)從12402元/平方米持續下滑至9269元/平方米，新項目吸引力與市場(chǎng)占有率越來(lái)越弱。

“國慶長(cháng)假，既是一年一度的樓市成交旺季，也是四季度開(kāi)局首周。成交走冷的根本原因，還是市場(chǎng)信心不足。房企期待政府職能部門(mén)能把樓市利好地方政策落地，比如人才購房補貼、首房首貸降首付降利率、優(yōu)化房企項目開(kāi)發(fā)審批流程等。”業(yè)內人士郭先生稱(chēng)，因為疫情及氣溫下降，省城樓市成交端的恢復進(jìn)程放緩。但近期，央行、銀保監會(huì )、財政部等接連出手，針對樓市釋放一波利好政策，對于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)行情意義重大。而手中有貨的房企對沖業(yè)績(jì)的意愿非常強，借用一切微小利好推進(jìn)銷(xiāo)售，只要省城各類(lèi)配套政策能快速落地，打消市民購房顧慮，省城今年四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩。