按建安總造價(jià)2%交存，儲存期限為8年
《管理辦法》明確，住宅物業(yè)保修金是指建設單位按照規定向物業(yè)所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門(mén)交存的，作為保修期內住宅物業(yè)質(zhì)量維修費用保證的資金。
建設單位交存保修金的物業(yè)范圍包括新建住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結構相連的非住宅物業(yè)。
建設單位交存保修金的時(shí)間和標準為，物業(yè)竣工驗收前，向物業(yè)所在地的保修金管理機構按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的2%交存。保修金的儲存期限為8年。儲存期限從物業(yè)管理區域內首套房屋交付之日起計算。
“《管理辦法》的出臺，將更好地發(fā)揮保修金的保證作用，督促建設單位依法規范履行保修責任，保障物業(yè)在保修期內的正常使用和維修，為維護業(yè)主合法權益提供依據。”市住建局相關(guān)負責人表示。
這些情況可啟用物業(yè)保修金
《管理辦法》明確，保修請求人是業(yè)主委員會(huì )(前期物業(yè)期間為居委會(huì )或村委會(huì )，下同)和業(yè)主。當保修請求人發(fā)現物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應當在保修范圍和保修期限內，向保修組織實(shí)施單位提出保修請求。
在物業(yè)保修范圍和保修期限內，有下列情形之一的，可以啟動(dòng)使用保修金：
1.“對認定為符合保修規定的，自認定之日起15日內啟動(dòng)實(shí)施維修(保修組織實(shí)施單位與保修請求人對啟動(dòng)實(shí)施維修時(shí)間另有約定的除外)”實(shí)際卻未實(shí)施的;
2.除因不可抗力或者保修請求人原因外，啟動(dòng)實(shí)施維修后，無(wú)正當理由中止施工超過(guò)5日以上的;
3.建設單位不履行保修責任的;
4.因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的。
“這4條里面，第二條是新增的。因為在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，可能會(huì )出現個(gè)別無(wú)正當理由中止拖延保修的情況，增加這條規定就是為了解決這一問(wèn)題。”市住建局相關(guān)負責人說(shuō)。
使用保修金的相關(guān)程序
根據《管理辦法》，業(yè)主委員會(huì )組織實(shí)施動(dòng)用保修金的保修，應按照以下程序辦理，所在地鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當予以指導和監督：
1.組織編制工程維修施工方案和預算;
2.邀請保修工程相關(guān)業(yè)主監督施工質(zhì)量和進(jìn)度;
3.組織施工、監理單位和相關(guān)業(yè)主進(jìn)行竣工驗收，出具竣工驗收合格報告;
4.組織編制工程決算書(shū)，并委托第三方專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)單位審核決算，出具工程決算審核報告。
對于動(dòng)用保修金數額較大的保修事項，所在地鎮(鄉)人民政府、街道辦事處可以指導采取競爭性方式依法選擇施工單位，并可以確定監理單位實(shí)行施工質(zhì)量監理。
保修工程完工后，業(yè)主委員會(huì )應當將相關(guān)材料報保修金管理機構審核。保修金管理機構應當自收到材料之日起5個(gè)工作日內做出資料是否符合要求的審核。對符合要求的，應當在5個(gè)工作日內向維修施工及相關(guān)實(shí)施單位支付相關(guān)費用。
對按照《管理辦法》規定使用保修金的，建設單位應當自收到保修金管理機構的保修金補存書(shū)面通知后15日內，足額補存保修金。
6種情形不納入保修范圍
同時(shí)，《管理辦法》明確了6種不屬于物業(yè)保修范圍的具體情形，而是由相關(guān)責任人依法承擔相應的維修責任：
1.擅自改動(dòng)房屋結構、設備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載造成結構損傷、構件變形或者開(kāi)裂等的;
2.在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)，或者改變原墻面結構、封閉陽(yáng)臺造成墻體滲漏水的;
3.擅自改變屋頂、露臺、衛生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的;
4.其他使用不當或者違法裝修行為造成的;
5.上述4種行為衍生引發(fā)的其他情形;
6.法律規定或者質(zhì)量保修書(shū)約定的不應納入物業(yè)保修范圍的其他情形。
保修期滿(mǎn)，如何退還?
“物業(yè)保修金退還一直是個(gè)老大難問(wèn)題，之前退還的前提之一是‘全體業(yè)主同意’，但在實(shí)際操作中，難度相當大。新版《管理辦法》對退還流程作了細化，按保修金存儲期屆滿(mǎn)90日、60日、30日，分三個(gè)階段進(jìn)行公示。同時(shí)考慮到實(shí)施中可能出現的情況，明確了爭議解決辦法，具有很強的實(shí)際指導意義。”市住建局相關(guān)負責人說(shuō)。
根據《管理辦法》，建設單位應在保修金存儲期屆滿(mǎn)90日前，向所在地的保修金管理機構書(shū)面提出退還保修金申請。保修金管理機構應當自收到保修金退還申請后，公布擬退還保修金預告。公示期不少于30日。
保修金存儲期屆滿(mǎn)60日前，鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當會(huì )同所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門(mén)，指導業(yè)主委員會(huì )組織業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行全面查驗。
保修金存儲期屆滿(mǎn)30日前，由物業(yè)所在地的區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門(mén)在該物業(yè)管理區域信息宣傳欄等顯著(zhù)位置，向全體業(yè)主公示擬退還保修金公告，聽(tīng)取業(yè)主對建設單位履行物業(yè)保修責任的意見(jiàn)。公示期不得少于7日。同時(shí)，明確保修金管理機構按照相關(guān)具體規定，退還保修金本息余額。
此外，《管理辦法》還明確，允許將保修金本息余額轉入該物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)的幾種情況。
創(chuàng )新物業(yè)保修金交存方式
“新版《管理辦法》著(zhù)力聚焦物業(yè)保修金使用難、退還難和補交難問(wèn)題，目的是讓物業(yè)保修金真正起到督促建設單位依法履行保修責任的作用，同時(shí)，也考慮到了減輕建設單位的資金壓力的相關(guān)舉措。”市住建局相關(guān)負責人說(shuō)。
根據《管理辦法》，區(縣、市)住房和城鄉建設主管部門(mén)可以探索試點(diǎn)建設單位提交見(jiàn)索即付的銀行保修金保函，或者保修金保險憑證等方式，創(chuàng )新保修金管理制度。鼓勵建設單位通過(guò)購買(mǎi)工程質(zhì)量保險的方式，履行物業(yè)的保修責任。
“下一步，我們還將會(huì )同有關(guān)部門(mén)和社會(huì )力量，試點(diǎn)創(chuàng )新建設單位提交銀行保修金保函、保修金保險保單等方式交存保修金，在保障保修責任落實(shí)的情況下，為企業(yè)減輕部分資金壓力，同時(shí)引進(jìn)金融機制的約束，多途徑破解實(shí)踐中面臨的物業(yè)保修金使用、補交難的問(wèn)題。”該負責人說(shuō)。
據介紹，目前，與新版《管理辦法》配套的《寧波市住宅物業(yè)保修金交存暫行辦法》正在征求意見(jiàn)，近期也將出臺。
新聞鏈接
住宅物業(yè)保修期限是怎么規定的?
根據浙江省的相關(guān)規定，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：
1.屋面防水工程不低于8年;
2.有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;
3.供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期;
4.電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;
5.房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。
其中，保修期限自物業(yè)交付消費者之日起計算。
物業(yè)保修金與物業(yè)專(zhuān)項維修資金的區別
物業(yè)保修金，指建設單位向主管部門(mén)交存的，作為保修期內住宅物業(yè)質(zhì)量維修費用保證的資金。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于建筑物內共用部位、建筑區劃內共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金。交存人是具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主和購房人。
哪些情況下，可以將物業(yè)保修金轉為物業(yè)專(zhuān)項維修資金?
根據《管理辦法》，建設單位在保修金存儲期屆滿(mǎn)后，明示放棄退還權利的，保修金管理機構應當將保修金本息余額轉入該物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)。建設單位未按本辦法規定的保修金退還期限內提交退還申請，或者因解散、破產(chǎn)及其他情形，致使建設單位不存在的，物業(yè)所在地的住房和城鄉建設主管部門(mén)應當在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、該物業(yè)管理區域進(jìn)行公示。公示期限不得少于30日。公示期滿(mǎn)后，保修金管理機構應當按照國家、省規定，將保修金本息余額轉入該物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)。法律、法規另有規定的，從其規定。(記者周科娜)
